农村集体土地入市是不是意味着小产权房将合法化?

【导读】2018年1月15日,国土资源部部长姜大明透过《新华视点》透露,表示将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者”那农村集体土地入市是不是意味着小产权房将合法化...

  2018年1月15日,国土资源部部长姜大明透过《新华视点》透露,表示将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者”那农村集体土地入市是不是意味着小产权房将合法化?

  不是,多渠道土地供应绝非意味着促进小产权房转正。同样在2017年9月的会议上,对于社会各界关注的集体租赁住房和“小产权房”关系问题,国土资源部党组成员、副部长王广华明确表示,两者有本质区别。集体租赁住房用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,经依法批准建设,依法实施不动产登记。“小产权房”既涉及违法用地,又涉及违法建设和销售,产权不受法律保护。

  针对“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”的条款,有解读称小产权房将迎“合法化”,严跃进评论称,“小产权房”是在无审批、无监管的非法用地上建成的,定性为违法违章建筑,没有转正的可能,相反依然会是被严格管制,而合规的宅基地将获得优先改革的机会。

  事实上,为防止集体建设用地建房小产权化,各地在试点过程中有着明确的界定。比如,据央视报道,北京市所有集体建设用地建设租赁住房项目,土地的集体土地所有权不变,不征地,采用占地方式办理用地手续。而且房屋都是大产权登记,不予分割办理单元产权证。

  国土资源部部长姜大明15日在全国国土资源工作会议上说,要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  分析人士指出,随着政府不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将有非常大的提升影响。这一政策对于城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。

  姜大明部长的讲话应理解为,原来由村集体建起来的大量的质量差的小产权房,改成让专业的开发商来建质量更高的“小产权房”。总之,“小产权房”可能还是“小产权房”。(后面的“小产权房”,指的是不能交易只能租赁的“限售股”)。

  未来,经过“确权”、规划和用途划定的集体经营性建设用地,可以通过公开市场转让。比如一个村集体在合肥的郊区有一块没开发的集体土地,可以卖给开发商,而不再必须经手国有化这一道关卡。但是,这块地的规划、用途政府要管,不能再像以前城市化率低的时候,基本失控,你想怎么建就怎么建。

  比如原来城市在扩张的过程中,深圳大量的农民建了大量的小产权房——35万栋,650万套,占比整体建筑量63%,生活了800多万人。这些小产权房既无报建又无规划,现在都变成了改造对象。

  但未来,村集体可以自己建,也可以给开发商来建,但是必须要符合城市规划,也必须接受政府的用途管制——未来的土地能卖,但建起来的房子只能租不能卖。

  严跃进也表示,小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成,定性为违法违章建筑,没有转正的可能。小产权房依然会管制,合规的宅基地将获得优先改革的机会。