村委会未经农民同意卖地 开发商起诉农民腾地 谁动了农民的土地?

【导读】都说土地是农民的命根子,对农民来说,没有地就没有安全感。习近平总书记说:“新形势下深化农村改革,主线仍然是处理好农民和土地的关系。十九大报告中也提出,二轮土地承包到期后再延长30年,更是给农民吃上了一颗“定心丸”。然而就在深化农村改革的大背景下,依然有农民的土地权益得不到保障,农民高志广向我们求助,他遇到了什么难事儿?又该怎么解决...

  都说土地是农民的命根子,对农民来说,没有地就没有安全感。习近平总书记说:“新形势下深化农村改革,主线仍然是处理好农民和土地的关系。十九大报告中也提出,二轮土地承包到期后再延长30年,更是给农民吃上了一颗“定心丸”。然而就在深化农村改革的大背景下,依然有农民的土地权益得不到保障,农民高志广向我们求助,他遇到了什么难事儿?又该怎么解决?

  北京维泰律师事务所的王振嵩律师

  67岁的高志广是山西省侯马市新田乡垤上村村民,八十年代开始就在村里拥有了2.08亩自留地,九二年高志广在自家地上盖了三间房子、种了树,一直居住在这里。

  2008年1月村委会主任找到了高志广:

  高志广:村委会主任反复找我们家,要以村委会的名义租我们家的地,最后我们就同意了每亩地五千元把地租赁给村委会,我们和村委会签了租赁合同,每年年底村委会给我们家租金,双方正常履行租赁合同。

  好景不长,2016年1月,高志广突然收到侯马市某房地产公司的起诉状,要求他搬家腾地,还拿出了当地国土资源局颁发的土地使用权证书。

  高志广:接到传票我们一家老小当时就傻了!连饭都吃不下去了!我们家的地住了二三十年了,怎么突然就成了开发商的了呢?于是我把国土局和市政府告上了法庭,要求撤销开发商的土地证。但最后法院说土地已经征完了,我没有起诉资格,就把我的案子给驳回了。

  征地发生在2008年6月,就在村委会与高志广签完租赁协议之后5个月。征地时,高志广没有得到任何通知,村书记一人就代表大家和国土局签订了征收土地协议,价格高达14万一亩,而高志广却没有见到一分钱的征地补偿款。

  高志广:到现在我一直不明白,村委会只是租了我们家的地,他有什么权利把我的地给卖了呢?我们家的地被村委会给卖了现在开发商要我们腾地方我们怎么连起诉的资格都没有呢?这事儿究竟哪说理去?

  自留地到底是什么性质?与宅基地和耕地一样可以确权吗?

  王振嵩律师:自留地是指我国农业合作化以后,农民集体经济组织分配给本集体经济组织成员长期使用的土地,自留地的法律性质等同于承包地,均为农民集体所有。

  根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定:“国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务”。

  所以说确定给个人使用的自留地是可以确权的。

  高志广说家里只有这一处住宅,但当时盖房的确是没有手续,村里这种情况很普遍,那么居住在这里二十年,这种情况能说明高志广拥有对于房子和地的相关权利吗?

  王振嵩律师:首先,高志广对自留地的相关权利是毋庸置疑的。另外根据农村的现实条件确实有部分自建房没有手续的情况,那么根据《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第六条规定:“对于没有权属来源证明的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由村委会出具证明并公告30天无异议,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审定,属于合法使用的,确定宅基地使用权”。另外根据该意见第九条规定:“违法宅基地和集体建设用地必须依法依规处理后方可登记。对于违法宅基地和集体建设用地,应当查明土地历史使用情况和现状,对符合土地利用总体规划与村镇规划以及有关用地政策的,依法补办用地批准手续后,进行登记发证”。

  所以说如果村民没有手续的自建房,如果按照上述规定补办相关手续,也是可以享有国家规定的权利。

  村委会与高志广签订的土地租赁协议,能说明他对这块地和地上的房子和树有相应的权利吗?

  王振嵩律师:既然村委会与高志广签订了《租赁协议》,那么完全可以说明高志广对于这块土地享有合法的权利。按照正常的逻辑肯定是属于谁的土地就和谁签订协议。

  高志广与村委会签订了租赁协议,村委会作为承租一方有没有权利把地给卖了呢?

  王振嵩律师:村委会无权买卖土地,只有国有土地所有权人才可以出让土地使用权。

  根据《土地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”。如果开发商进行开发建设,只能使用国有建设用地进行,取得国有土地使用权。而开发商使用农村集体所有的土地,需经过国家征收为国有后,由县级以上人民政府或土地管理部门作为土地出让人将征收为国有的集体土地出让给开发商进行建设开发。

  当地市政府和国土局征地的时候,应该直接跟村民签订征地协议还是跟村委会签协议?

  王振嵩律师:当地市政府和国土局征地的时候,一般与农村集体经济组织签订补偿协议,但是在签订补偿协议前,必须征取农民的意见,并组织听证。

  《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定:“征地补偿安置方案确定后,有关地方人民政府应当公告,并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见”。本案中如果征地涉及村民高志广的自留地,需要依法公告并听取高志广的意见。

  征地前要不要通知村民呢?补偿款应该给村民还是村委会?

  王振嵩律师:征地前是需要公告通知村民的。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条之规定:“国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施”。

  关于补偿款一般分为:土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、征收土地的安置补助费。土地补偿费归农村集体经济组织所有,但该土地补偿费如何分配应由全体村民会议集体决定;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有;征收土地的安置补助费必须专款专用,不得挪作他用。

  就本案来说,村委会应当将土地补偿费经全体村民会议集体决定,然后组织发放,村民高志广自留地上的附着物和青苗补偿费应补偿给其本人,安置补偿费应当专门用作安置那些被征了地的农民,不得挪做他用。

  开发商通过挂牌出让的方式拿到了这块地,但是直到现在这块地上既有房子还有树,关键是还住着人,开发商拿地的时候有过错吗?国家在挂牌出让土地的时候对于土地的状况有没有规定?

  王振嵩律师:开发商在土地招拍挂过程中应尽到注意义务,如果挂牌的土地还有房子、树木并住着人,那么开发商应当能够预见该块土地尚有权属争议。

  根据国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》第二条规定:“实行建设用地使用权‘净地’出让,出让前,应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系,完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发,防止土地闲置浪费”。那么在高志广还在本块土地上居住的情况下,市政府出让土地和开发商拿地的行为违反了国土部的规定。

  高志广最想不通的就是,自家的地被村委会给卖了,现在开发商让他腾地,他为啥连起诉的资格都没有?

  王振嵩律师:根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条的规定:“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益,有权依照本法向人民法院提起诉讼”。

  本案中高志广对该块土地有合法的权益,政府的具体行政行为已对高志广的合法权益产权了侵害,高志广应该具有起诉资格。

  目前高志广被开发商起诉,已经一审了,他应该怎么办?才能维护自己的合法权益?

  王振嵩律师:首先高志广可以针对开发商的起诉积极应诉,相信法院会综合案件的事实作出公平的判决,另外高志广还可以针对市政府和国土局的其他具体行政行为提起行政诉讼,在行政诉讼未终审前,可以要求开发商起诉他的民事案件中止审理。

  接受采访时高志广的语气时而愤怒,时而无奈,充满着对自己遭遇的不解。为何国家一再提出处理好农民与土地的关系,却依然有人无视农民合法权益,我想利益纠葛恐怕首当其冲。

  某些基层的村委会组织在涉及集体土地的征收、征地补偿款的分配等重大利益问题时,村委会并不能完全代表全体村民行使集体组织的职能,而这些村委会的负责人受自身利益的驱动,往往会利用自己手中的权利以牺牲村民利益为前提谋取个人利益,再加上某些地方的政府部门不能严格依照法定程序办事,所以给了这些人以可乘之机。房地产商的目的更是追求利益,所以他们往往会在土地的出让及建设等各种环节穷尽各种手段,这些行为都有可能会损害农民朋友的利益。

  建议农民朋友们如果遇到自己的合法权益被他人侵犯,一定要勇于拿起法律的武器来保护自己。相信法律,必将迎来正义。