2017靖远县城市棚户区改造糜滩片区房屋及土地征收安置补偿实施方案

【导读】为保障棚户区改造工作顺利实施,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《甘肃省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》等法律法规...

宅基地退出补偿

  为保障棚户区改造工作顺利实施,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《甘肃省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》等法律法规和《甘肃省征收农民集体所有土地补偿费用分配使用管理办法》(甘政办发〔2006〕41号)、《甘肃省人民政府关于印发甘肃省征地补偿区片综合地价及甘肃省征地补偿统一年产值标准的通知》(甘政发〔2017〕17号)、《白银市人民市政府办公室关于印发白银市征收集体土地补偿补助办法的通知》(市政办发〔2013〕246号)、《关于发布靖远县国有土地基准地价的通知》(靖政发〔2014〕239号)、《靖远县城市棚户区改造实施方案》(靖政发〔2016〕126号)等文件精神及《靖远县城乡统筹总体规划》(2015-2030),经县政府研究决定,对糜滩片区范围内的房屋和土地实施征收。现结合征迁片区实际,特制定本安置补偿方案。

征地补偿

  一、基本情况

  糜滩片区棚户区现有房屋大多为土木结构房、砖木结构房,以及少量的砖混结构房,建设条件差、使用时间长、配套设施不完善、环境卫生差、规划管理滞后,由于长期受到盐碱化侵蚀,土地流失严重,片区居民房屋存在大量的安全隐患,已严重制约了城市建设发展,为进一步改善居民居住环境,现急需对该片区进行重新规划和改造建设。

  二、指导原则

  糜滩片区棚户区改造征迁安置补偿工作坚持以科学发展观为指导,以人为本,让利于民,切实保护被拆迁居民的合法权益;坚持依法合理补偿、补偿标准公平、补偿流程公正透明;坚持统筹城乡协调发展,整合项目,统筹资金,保证拆迁居民得到妥善安置,生产、生活不受大的影响,妥善解决好加快发展与保持稳定的关系,促进社会和谐,推动全县社会经济又好又快发展。

  三、实施方法及步骤

  糜滩片区棚户区改造属2016年下达的保障性安居工程建设任务,该片区房屋及土地征收主体为靖远县人民政府,国有土地上房屋征收部门为靖远县住房和城乡建设局(以下简称县住建局),集体土地及集体土地上房屋征收部门为靖远县国土资源局(以下简称县国土局),由糜滩镇人民政府(以下简称糜滩镇)牵头成立征迁工作组具体实施该片区土地及房屋征收征用工作。县住建局、国土局对糜滩镇征迁工作进行监督,并对其行为后果承担法律责任,国有土地上房屋征迁安置补偿协议由县住建局与被征迁户签订,集体土地及集体土地上房屋征迁安置补偿协议由县国土局与被征迁户签订。

  (一)实施办法。该片区棚户区改造集体土地上房屋征收依据《中华人民共和国土地管理法》有关规定,原则只对被征迁居民依法取得土地使用权的一处宅基地(祖遗宅基地除外)上征迁房屋进行房屋产权置换,超过一处宅基地建造的房屋不再进行房屋产权置换,以货币补偿形式给予补偿;国有土地上房屋征收依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定,可根据实际占有使用情况据实安置补偿。糜滩片区集中异地安置点为新城小区棚户区改造工程建设的开元居,集中安置点应坚持规划建设先行,配套基础设施同步进行,并将建筑节能环保理念融入其中。

  (二)实施步骤。根据糜滩片区实际情况,本次房屋及土地征迁安置补偿工作分为三个阶段进行。

  第一阶段(2017年8月上旬至8月中旬):由糜滩镇牵头,县国土、公安、规划、住建、房管等部门和当地村委会组成入户摸底调查组对片区范围内征迁户相关信息进行全面摸底登记造册,并留取影像资料;县文广局对片区现状进行航拍,截取该片区原始建筑面貌资料。自公告发布之日起,糜滩镇抽调业务能力强、政治觉悟高的干部组成相应的拆迁工作组,对片区征迁任务进行分解包户,同步组织征迁干部入户进行政策宣讲及征迁协议签订工作。糜滩镇自公告发布之日起对片区内违建行为进行制止。

  第二阶段(2017年8月中旬至9月中旬):糜滩镇委托评估公司对征迁片区内房屋进行评估,城投公司要加快新城小区棚户区改造工程建设进度,委托评估公司对新城小区安置房进行成本估价,确定房屋等价置换基准价,出具房屋户型图、房源信息表,供征迁户置换选取,按照“先拆先选房”的原则,每户征迁协议签订完成后,及时交由县棚改办审核备案,棚改办向征迁户、城投公司、房管局及不动产登记管理局出具房屋置换通知单,征迁户持房屋置换通知单、征迁安置补偿协议(原件)、户主身份证等有关手续办理安置房产权证。县棚改办要结合商品房去库存政策及棚改片区实际情况,制定征迁居民自主选购商品房奖励政策。县人社局负责做好失地农民的养老保险等社会保障工作。

  第三阶段(2017年9月中旬至2017年12月下旬):今年12月下旬前,县城投公司要全面完成新城小区一期、二期棚户区改造工程建设任务,安置房达到竣工入住条件,向签订征迁安置协议的征迁户进行房屋交接。新城小区三期棚户区改造工程基本建成。

  (三)征收及协议签订期限

  该片区房屋及土地征收期限为自征收公告发布起一年内;协议签订期限为自征收公告发布之日起至2017年12月31日。

  (四)征收范围

  该片区共涉及居民350户,征收范围为:东至堡子山,南至糜三公路,西至周桥团,北至碾湾坪。

  (五)征收评估

  1.为体现公平、公正的原则,棚户区改造房屋及其地上附着物价值的评估,原则上由同一家具有相应资质的评估机构进行评估。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

  2.评估机构应从甘肃省住房和城乡建设厅公布的国有土地上房屋征收评估机构名录中确定,评估机构原则上由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由糜滩镇通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

  3.评估应考虑被征收房屋的区位、产权手续、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素,按同类房地产市场价格进行评估。

  4.评估报告应明确房屋等级、建筑面积、单价及构筑物和附着物价值等。

  5.糜滩镇应将分户评估结果在征收范围内向所有被征收人公示。

  6.评估机构的评估服务费用纳入征迁总费用,由糜滩镇按照委托标准向评估机构支付。

  四、补偿安置

  糜滩片区棚户区改造安置补偿实行房屋产权置换、纯货币补偿两种安置方式。

  (一)房屋产权置换

  1.置换方式:本次房屋产权调换是指住宅房屋,经营用房不使用产权调换方式,只实行货币化安置补偿。商品楼房、单位公房、平房及自建楼房均依照房屋产权置换安置。房屋产权调换按被征收的符合产权调换的住宅房屋建筑面积与安置房建筑面积1:0.9—1.2的比例置换。安置房屋建筑面积超过被征收住宅房屋建筑面积(含可享受置换比例部分)的,超出部分以安置房屋评估市场价补缴差价;被征收住宅房屋建筑面积(含可享受置换比例部分)超过安置房屋建筑面积的,超出部分以被征收房屋的市场评估价退还差价。

  2.置换原则:在片区征迁过程中,被征迁户可根据实际情况,任意选择新城小区其它期别安置房。征迁户原房屋(居住用房)面积与安置房面积置换标准依据《靖远县城市棚户区改造实施方案》(靖政发〔2016〕126号)文件执行,最大置换比例不可超过1:1.2,超出最大置换比例部分均以安置房评估市场价进行补缴差价。

  (二)货币补偿

  1.补偿方式:首先由评估公司对被征迁户的房屋及其土地、附属设施、地面附着物等总价值进行评估,对被征收房屋总价值进行核算,并按照纯货币安置方式计算出奖励、过渡费、搬迁费等费用,县住建局、国土局依据评估结果与被征迁户签订房屋征收协议。然后由糜滩镇按照协议支付方式向被征迁户支付补偿费。最后,被征收户取得补偿费用后按照协议约定期限在靖远县城区范围内自主选购商品房做为安置房,即可享受相应奖励。

  2.补偿原则:本次货币补偿安置方式的原则是“有效去库存,缩短安置期,让利于居民”,主要实行激励奖励政策,被征迁户在签订征迁协议并取得全额补偿费用后3个月内选购商品房做为安置房的(与商品房开发企业签订正式购房合同),由糜滩镇向被征迁户给予1万元奖励;被征收户在签订征迁协议并取得全额补偿费用后超过3个月仍未选购商品房做为安置房的,不再享受相关奖励政策。

  (三)土地征收及补偿

  该片区棚改范围内的土地征收由县国土局负责,被征收土地征收补偿标准参照《甘肃省人民政府关于印发甘肃省征地补偿区片综合地价及甘肃省征地补偿统一年产值标准的通知》(甘政发〔2017〕17号)、《关于发布靖远县国有土地基准地价的通知》(靖政发〔2014〕239号)文件规定的标准执行,补偿标准为:农用地4.8408万元/亩、商业用地14.8万元/亩、住宅用地8.87万元/亩、工业用地6.13万元/亩。青苗、地面附着物及树木补偿标准以市政办发〔2013〕246号文件规定的标准进行补偿。征地补偿途径均为货币补偿。被征收的产权置换住宅房屋所占土地不予补偿,其他建设用地按取得方式依照有关规定确定补偿标准给予货币补偿。

  (四)搬迁与临时过渡补助

  1.搬迁费:被征收住宅按照房屋面积10元/㎡一次性补助;被征收营业用房按照被征收房屋面积20元/㎡一次性补助;被征收房屋内有用于生产的单件重量在500公斤以上的机械设备按市场运输搬迁标准一次性补助。

  2.临时过渡补助:被征收住宅房屋所有权人如选择货币补偿,按照被征收户户籍常住人口每人每月200元标准核发补助(新生婴儿以出生证明为准),过渡期为12个月;如选择产权置换的,按照被征收户户籍常住人口每人每月200元标准核发补助(新生婴儿以出生证明为准),先期计发12个月补助。超出12个月安置房屋未交付被征收人时,每季度计发一次临时过渡补助,直至安置房交于被征收人。

  (五)停产停业损失补偿

  1.停产停业损失补偿标准:以被征收人提供的近三年纳税证明为依据确定,不足三年的以全部生产经营期间的纳税证明为依据确定。

  2.停产停业损失补偿:生产经营三年以上的以近三年生产经营效益平均值为计算依据,不足三年的以生产经营期间效益平均值为计算依据。

  3.停产停业损失补偿期限:商业、服务行业按半年予以补偿,工业生产行业按一年予以补偿。

  (六)装修及房屋附属设施补偿:由评估机构按照房屋实际装修予以估价补偿,其他附属设施如供暖设施、上下水管道、有线电视、网络通讯、水、电计量表等按市场估计或相关部门拆、移机收费标准补偿。

  五、奖励及政策保障

  (一)奖励。本次房屋征收实行基本奖励与被征收房屋面积奖励相结合的方式。即在征迁公告发布之日起,第一个月内签订征收安置补偿协议并拆除的享受基本奖励3万元;第二个月内签订征收安置补偿协议并拆除的享受基本奖励2万元;第三个月内签订征收安置补偿协议并拆除的享受基本奖励1万元;超过三个月的不再享受奖励政策。若被征迁户在征收补偿协议约定期限内搬迁完毕且交房屋征收单位拆除或自行拆除后,可另外享受被征收房屋面积每平方米200元的奖励。

  (二)政策保障。被征迁户户籍人口中有适龄学生或幼儿搬迁后需在县域内转校就学的,由教育行政主管部门负责办理学籍迁转手续,学校不得收取择校费等其他费用。对符合住房保障条件的个人住宅被征收人,县房管局应当优先安置保障房,安置方式由被征收人自愿选择。被征迁户因房屋征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房,或因房屋征收而进行房屋产权调换取得改造安置住房,按有关规定减免契税。被征迁户取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。

  六、签订补偿协议

  县住建局、国土局与被征迁户就补偿方式、补偿金额和支付期限、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项签订补偿协议,并按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及予《甘肃省征收农民集体所有土地补偿费用分配使用管理办法》以补偿,组织完成搬迁。

  补偿安置协议签订后,一方当事人不履行补偿协议确定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

  房屋及土地征收部门与被征迁户在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由征收部门报请县政府依照《中华人民共和国土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定,按照征收补偿方案作出征收决定并予以公告。被征迁户对征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征迁户在征收决定限定的期限内既不申请行政复议也不提起行政诉讼且拒不搬迁的,征收部门可依法申请人民法院强制执行。

  七、被征收房屋认定及违法违规房屋的处理

  1.被征收房屋认定时所有权人需提供户口簿、土地使用权证、房屋所有权证等证件,经营性的房屋还须提供工商营业执照、税务登记证和完税证明且征收时正常营业。被征迁人土地、房产等相关证件齐全的,由房地产评估机构对棚户区改造范围内需征迁居民的土地及房屋依据提供的各类有效证件按区位、建筑结构等进行价值评估;被征收人土地、房产等相关证件不齐全的,先由县国土、住建、房管、公安、糜滩镇等部门和单位对被征收人房屋、土地及人口信息进行初步核实,然后对征收房屋信息在片区范围内限期进行公示,公示无异议后由房地产评估机构对棚户区改造范围内需征迁居民的土地及房屋按区位、建筑结构等进行价值评估。

  2.单位公房由管理使用单位与征收部门协商后,按有关管理规定评估后补偿。

  3.租赁户可适当给予搬迁和临时过渡补助,同时对其自行安装的水电表、有线电视、网络通讯设施和装饰、装修等进行补偿。

  4.对认定的违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

  5.自棚户区改造公告发布之日起,县工商质监、税务、住建、规划、国土、公安等部门暂停对棚改重点片区内的被征收户办理营业执照、税务登记、开工许可、建设用地审批、户口迁转分户(不含新生入户及正常婚迁入户)等手续。

  6.按照《土地管理法》等法律法规,本次我县棚户区改造中集体建设用地上的农民住宅征收安置补偿与国有土地上的房屋征收安置补偿同等对待。

  八、保障措施

  (一)强化组织领导。为了切实加强对棚户区拆迁补偿安置工作的组织领导,由县住建局负责牵头,县国土、房管、规划、公安、糜滩等部门和单位具体负责征迁前期相关业务准备和入户摸底登记工作,糜滩镇牵头做好征地拆迁补偿协议签订工作,其他各部门分别按照各自职能积极做好配合工作,确保拆迁工作顺利进行。

  (二)大力宣传动员。由县文广局及征迁工作实施单位负责通过相关新闻媒体宣传房屋拆迁和城市开发中的相关法律、法规、政策,并做好动员工作,使征迁居民了解棚户区改造的重大意义。

  (三)坚持规划建设先行。房屋拆迁工作开始前,县规划局依据《靖远县城乡统筹总体规划》(2015-2030)确定各征迁片区建设用地红线,为房屋征迁等提供界限和范围,并做好安置小区的整体规划设计。县国土局依据规划部门出具的红线范围确定征迁片区地形图,为征迁工作实施单位提供房屋及土地信息。

  (四)靠实责任主体。县棚户区改造工作领导小组统一组织实施棚户区征迁改造工程,各相关征迁片区应相应成立征迁工作组,进一步明确各自的工作职责,积极配合,按照有关规定和标准兑付征迁各项补偿费用,及时掌握征迁补偿安置工作中出现的问题,遇有重大疑难问题要及时向县棚户区改造工作领导小组汇报。

  (五)密切配合协作。县公安、司法、住建、国土、糜滩镇等有关部门和单位主要负责人必须亲自负责并指定专人参与征迁改造工作,积极配合维护治安秩序。对寻衅闹事、无理阻挠、干扰拆迁的不法分子要坚决予以打击,对一些无理拒不同意征迁户做好有关资料、证据的收集整理,为申请强制执行做好前期准备工作。

  (六)会商解决问题。县棚户区改造工作领导小组办公室对拆迁工作进展情况、存在问题等要向县棚户区改造工作领导小组定期进行专题汇报,按照县棚户区改造工作领导小组安排组织召集会议进行拆迁情况通报并及时总结经验教训。县棚户区改造工作领导小组每周至少召集一次会议,对征迁工作进行研究,及时调整工作部署,解决突出问题,加快工作进度。

  (七)严格资金管理。要制定《靖远县棚户区改造资金管理使用办法》,对征迁补偿资金及改造建设资金专账核算,专人管理,做到专款专用。

  (八)统一思想行动。凡参加征迁的所有人员,必须做到思想统一、行动一致、听从指挥、严守工作纪律、坚守工作岗位、严格工作程序,处事公平、合理、合法,确保拆迁改造工作有序进行。